Grundstück bewerten: Was Projektentwickler prüfen

Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Existiert ein qualifizierter Bebauungsplan, ergibt sich die zulässige Bebauung unmittelbar aus seinen Festsetzungen — Art der Nutzung, Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche. Das ist die planungsrechtlich klarste Situation.

Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB): Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der Maßstab ist die tatsächlich vorhandene Bebauung. Hier entsteht Bewertungsspielraum — und Streitpotenzial mit der Bauaufsicht.

Außenbereich (§ 35 BauGB): Bebauung ist grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben zulässig. Für Wohnungsbau ist ein Außenbereichsgrundstück in der Regel nicht entwickelbar.

Die Prüfung beginnt beim Bauamt und im Geoportal der Kommune, nicht beim Exposé.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Bei einer GRZ von 0,4 und 1.000 Quadratmetern Grundstück sind 400 Quadratmeter Grundfläche zulässig. Für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen darf die GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO in definierten Grenzen überschritten werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Bei einer GFZ von 1,2 und 1.000 Quadratmetern Grundstück sind 1.200 Quadratmeter Geschossfläche zulässig.

Aus der Geschossfläche ergibt sich näherungsweise die verkäufliche Wohnfläche. Konstruktion, Treppenhäuser, Technikflächen und Erschließung sind abzuziehen. Nicht die Grundstücksgröße, sondern die GFZ bestimmt den erzielbaren Ertrag.

Bei Grundstücken im unbeplanten Innenbereich und bei allen Vorhaben mit Auslegungsspielraum ist die Bauvoranfrage das wirksamste Instrument der Wertsicherung. Sie führt zu einem Vorbescheid, der die Bauaufsicht bindet.

Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ergibt sich eine strategische Entscheidung: Ein Grundstück mit positivem Vorbescheid erzielt einen deutlich höheren Preis als dasselbe Grundstück ohne, weil der Käufer das Genehmigungsrisiko nicht mehr einpreisen muss. Die Kosten der Voranfrage sind gegenüber diesem Effekt gering.

Erschließungszustand: Zu klären ist, ob das Grundstück erschlossen ist und ob Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB bereits erhoben wurden. Nicht erhobene Beiträge fallen dem Käufer zur Last und sind eine unmittelbare Kaufpreisminderung.

Altlastenverdacht: Auskunft aus dem Altlastenkataster ist Pflichtprüfung. Bei ehemaliger gewerblicher Nutzung, Tankstellen oder Kriegsschäden besteht erhöhtes Risiko. Die Sanierungskosten können den Grundstückswert übersteigen.

Kampfmittel: In Nordrhein-Westfalen ist die Kampfmittelvorerkundung bei Bauvorhaben regelmäßig erforderlich.

Baumschutz: Kommunale Baumschutzsatzungen können die Bebaubarkeit erheblich einschränken oder Ersatzpflanzungen erzwingen.

Baulasten: Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ist zwingend. Abstandsflächen-, Zufahrts- und Stellplatzbaulasten zugunsten Dritter reduzieren das eigene Bauvolumen.

Projektentwickler bewerten Grundstücke nicht über Vergleichswerte, sondern rückwärts vom erzielbaren Verkaufserlös: Vom erwarteten Verkaufserlös des fertigen Projekts werden Baukosten, Baunebenkosten, Vermarktungs- und Vertriebskosten, Finanzierungskosten sowie Entwicklergewinn und Wagnis abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der maximal tragfähige Grundstückspreis.

Für Eigentümer folgt daraus: Jeder Euro zusätzlicher Baukosten, jeder Monat längerer Genehmigungsdauer und jede Unsicherheit im Baurecht mindert den Betrag, den ein Entwickler zahlen kann. Umgekehrt erhöht jede beseitigte Unsicherheit — Vorbescheid, Altlastenfreiheit, geklärte Erschließung — den erzielbaren Preis unmittelbar.

Der Bodenrichtwert aus dem Informationssystem des Gutachterausschusses ist ein Orientierungswert für standardisierte Lagen. Bei Entwicklungsgrundstücken weicht der tatsächlich erzielbare Preis regelmäßig ab, in beide Richtungen.

Erst wenn die wesentlichen Punkte zum Baurecht geklärt sind, lässt sich ein Grundstück belastbar bepreisen. Vorher handelt es sich um eine Schätzung mit erheblicher Bandbreite.

Grundstücke werden im Rheinland überwiegend nicht öffentlich angeboten, sondern direkt zwischen Eigentümern und einem begrenzten Kreis von Entwicklern gehandelt. Die diskrete Vermittlung an geeignete Bauträger ist in diesem Segment häufig der Regelfall.

• Welche Rechtslage gilt: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich?
• Welche GRZ und GFZ sind zulässig?
• Liegt ein Baulastenauszug vor?
• Sind Erschließungsbeiträge erhoben?
• Besteht Altlastenverdacht?
• Ist eine Bauvoranfrage sinnvoll, um den Preis zu sichern?
• Wie hoch ist das realisierbare Bauvolumen?

Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater oder eine Notarin.