Immobilie verkaufen bei Scheidung, Erbfall oder Nachfolge

Scheidung, Erbfall, Nachfolgeregelung oder gesundheitliche Gründe sind für Eigentümer selten Themen, die sie in einem Inserat mit Adresse und Grundriss verbunden sehen möchten.

Der Verkaufsanlass ist in diesen Situationen kein freier Entschluss, sondern das Ergebnis einer Veränderung im persönlichen oder unternehmerischen Umfeld. Das beeinflusst den gesamten Ablauf: Zeithorizont, Verhandlungsposition, Käuferauswahl und Preisfindung.

Wer unter solchen Bedingungen verkauft, sollte den Ablauf sorgfältig planen — und frühzeitig klären, ob eine öffentliche oder eine diskrete Vermarktung der Situation besser entspricht.

Gehört die Immobilie beiden Eheleuten gemeinsam, können sie nur gemeinsam über sie verfügen. Ein Ehepartner kann den Verkauf nicht gegen den Willen des anderen durchsetzen.

Die häufigste Lösung ist die einvernehmliche Veräußerung, bei der der Erlös aufgeteilt wird. Eine neutrale, nachvollziehbar begründete Werteinschätzung löst Konflikte über unterschiedliche Preisvorstellungen in vielen Fällen.

Diskretion hat beim Scheidungsverkauf einen besonderen Stellenwert: Nachbarschaft, Bekannte und Mieter erfahren vom Inserat vor dem persönlichen Gespräch. Off-Market verhindert das.

Für die Umschreibung im Grundbuch verlangt das Grundbuchamt einen Nachweis der Erbfolge. Dafür kommen zwei Wege in Betracht.

Erbschein: Wird beim Nachlassgericht beantragt. Die Bearbeitungsdauer variiert erheblich je nach Gericht und Fallkomplexität. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert.

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt ein notariell beurkundetes Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vor, genügt dieses in der Regel als Nachweis. Ein Erbschein ist dann entbehrlich — das spart Zeit und Kosten.

Ein privatschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in aller Regel nicht aus.

Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Erblasser eingetragen ist. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag und sollte unabhängig von der Verkaufsabsicht zeitnah eingeleitet werden.

Erben mehrere Personen, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört allen gemeinschaftlich; einzelne Gegenstände gehören niemandem allein.

Für den Verkauf einer Nachlassimmobilie folgt daraus: Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Es genügt keine Mehrheit — es braucht Einstimmigkeit. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren.

Die wirtschaftliche Botschaft an zerstrittene Erbengemeinschaften ist eindeutig: Nahezu jede Einigung ist besser als eine Teilungsversteigerung, weil das Verfahren lange dauert und die Erlöse regelmäßig unter dem freihändig erzielbaren Preis liegen.

• Einigung: Der Regelfall und der wirtschaftlich beste Weg. Eine neutral begründete Werteinschätzung löst Konflikte über unterschiedliche Preisvorstellungen in vielen Fällen.
• Abschichtung oder Anteilsverkauf: Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil an die übrigen Miterben oder an einen Dritten. Notarielle Beurkundung ist erforderlich; den übrigen Miterben steht nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht zu.
• Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann nach § 180 ZVG die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist das letzte Mittel — Verfahren, Kosten und Erlösminderung belasten alle Beteiligten.

Der Erwerb von Todes wegen ist dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeige ist formlos möglich; das Finanzamt fordert bei Bedarf eine Steuererklärung an.

Private Grundstücksveräußerungen können nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Die genaue Rechtslage im Einzelfall — insbesondere zur Selbstnutzungsausnahme — ist steuerlich zu klären.

Bei Betriebs-, Hotel- und Geschäftsimmobilien signalisiert ein öffentliches Inserat dem Wettbewerb eine Veränderung. Bei laufendem Betrieb kann daraus ein Verhandlungsnachteil gegenüber Lieferanten, Pächtern oder Kreditgebern entstehen.

Für Betriebsimmobilien in Nachfolgesituationen ist die diskrete Vermarktung deshalb häufig nicht nur ein persönlicher Wunsch, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Der Käuferkreis ist in diesem Segment ohnehin überschaubar; ein Inserat erzeugt dann überwiegend Anfragen ohne Finanzierungsgrundlage.

Der praktische Engpass beim Verkauf in Umbruchsituationen ist selten rechtlicher, sondern dokumentarischer Natur. Die Beschaffung über Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt, Grundbuchamt und Hausverwaltung beansprucht mehrere Wochen. Sie sollte so früh wie möglich beginnen, nicht erst nach Abschluss der erbrechtlichen oder familienrechtlichen Verfahren.

Ein besonderes Risiko sind nicht genehmigte bauliche Veränderungen. Sie fallen häufig erst im Verkaufsprozess auf und führen zu Preisabschlägen oder zum Rücktritt des Käufers. Wer sie früh erkennt, kann eine nachträgliche Genehmigung einleiten.

• Baupläne und Baugenehmigung, insbesondere bei An- und Umbauten früherer Jahrzehnte
• Nachweise über Genehmigungen von Dachgeschossausbauten oder Wintergärten
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Handwerkerrechnungen als Nachweis durchgeführter Instandhaltung

Die Entscheidung wird oft emotional getroffen und selten durchgerechnet. Drei Größen sollten dabei stehen.

Erzielbare Miete gegen erzielbaren Verkaufspreis: Bei einer Bruttorendite unter dem Niveau alternativer Anlagen und gleichzeitig hohem Instandhaltungsstau spricht viel für den Verkauf.

Investitionsbedarf: Eine Immobilie aus einem Nachlass oder einer Betriebsübergabe hat häufig über Jahre keine größere Instandsetzung erfahren. Der Betrag, der zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit nötig ist, gehört in die Rechnung.

Einigkeit der Beteiligten über die Zukunft: Eine gemeinsam gehaltene und vermietete Immobilie bindet alle Beteiligten auf Jahre. Erfahrungsgemäß nehmen Konflikte über die Zeit zu, nicht ab.

Erbfälle sind persönlich. Nicht jede Familie möchte, dass Nachbarschaft, Mieter oder Bekannte über ein Portal-Inserat vom Verkauf erfahren — insbesondere, wenn das Haus über Jahrzehnte im Familienbesitz war.

In diesen Fällen ist der Off-Market-Verkauf eine ernsthafte Alternative. Er setzt allerdings eine belastbare Preisfindung voraus, weil die Marktrückmeldung fehlt.

Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater oder eine Notarin.