Mehrfamilienhaus kaufen: Prüfliste für Kapitalanleger
Die Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses entscheidet sich an fünf Punkten: der tatsächlich erzielbaren Miete gegenüber der aktuellen, dem Instandhaltungsstau, der Mieterstruktur und den Vertragslaufzeiten, den rechtlichen Belastungen in Grundbuch und Baulastenverzeichnis sowie der Höhe der Erwerbsnebenkosten. Der oft zitierte Faktor ist eine Kennzahl zur Vorsortierung, keine Bewertung.
Der Faktor sagt weniger, als er verspricht
Der Faktor — auch Vervielfältiger genannt — ist der Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Ein Objekt für 3.000.000 € mit 150.000 € Jahresnettokaltmiete hat einen Faktor von 20. Der Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite, hier 5,0 Prozent.
Beide Kennzahlen ignorieren drei wesentliche Größen: die Erwerbsnebenkosten, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und den Instandhaltungsbedarf.
Aussagekräftiger ist die Nettoanfangsrendite: Sie ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch die Summe aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Kosten der Eigentümerorganisation.
Ist-Miete gegen erzielbare Miete
Die entscheidende Frage lautet nicht, was das Objekt heute einbringt, sondern was es einbringen könnte und unter welchen Bedingungen.
Wer nur die Ist-Miete ansetzt, bewertet zu niedrig. Wer die theoretisch erzielbare Miete ansetzt, ohne die Zeit bis zur Realisierung zu berücksichtigen, bewertet zu hoch.
- Mietvertragsdatum je Einheit: Alte Verträge bedeuten in der Regel niedrige Mieten und lange Restlaufzeit der Bindung.
- Leerstand: Unterschieden werden muss zwischen strukturellem Leerstand und Fluktuationsleerstand.
- Staffel- und Indexmietverträge: Sie schließen reguläre Mieterhöhungen aus, bieten dafür Planbarkeit.
Instandhaltungsstau ist der häufigste Bewertungsfehler
Bei Objekten aus den Baujahren der 1950er bis 1970er Jahre stehen typischerweise mehrere Bauteile gleichzeitig zur Erneuerung an. Zu prüfen sind mindestens Dacheindeckung, Fenster, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Trinkwasserleitungen, Fassade und Balkone.
Als grobe Orientierung für die kalkulatorische Instandhaltungsrücklage dient die Petersche Formel. Sie ist ein Näherungswert und ersetzt keine Bauzustandsbewertung durch einen Sachverständigen.
Mieterstruktur und rechtliche Bindungen
Vorkaufsrecht der Mieter: Bei Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum besteht nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters für die von ihm bewohnte Wohnung.
Gewerbliche Einheiten: Gewerbemietverträge folgen anderen Regeln als Wohnraummietverträge. Es gibt keinen Kündigungsschutz vergleichbarer Art, dafür sind lange Laufzeiten und Optionsrechte üblich. Ein Wohn- und Geschäftshaus ist deshalb zwei Objekte in einem.
Unterlagen für die Due Diligence
Ohne vollständige Unterlagen ist keine belastbare Prüfung möglich. Abteilung II des Grundbuchs ist der am häufigsten übersehene Punkt: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch und Wohnrechte mindern den Wert und sind aus dem Exposé nicht ersichtlich.
- Aktueller Grundbuchauszug, alle drei Abteilungen
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte und amtlicher Lageplan
- Genehmigte Baupläne und Baugenehmigung
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Mieterliste mit Vertragsbeginn, Nettokaltmiete, Fläche, Vorauszahlungen
- Sämtliche Mietverträge einschließlich Nachträgen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Nachweise durchgeführter Instandhaltung und Modernisierung
- Energieausweis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Schornsteinfeger- und Heizungsprotokolle
- Versicherungspolicen und Schadenshistorie
Reihenfolge der Prüfung
Prüfen Sie in dieser Reihenfolge, um Aufwand zu sparen: Faktor und Lage als Vorsortierung, dann Mieterliste und Ist-Miete zur Ertragsbasis, anschließend Grundbuch und Baulasten auf Ausschlusskriterien, danach Bauzustand vor Ort mit Sachverständigem, zuletzt Nettoanfangsrendite nach Erstinstandsetzung als Entscheidungsgrundlage.
Die Bauzustandsbegehung ist der Punkt, an dem die meisten Transaktionen scheitern. Sie ist auch der Punkt, an dem sich der Aufwand einer Vorprüfung amortisiert.
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Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für die Beurteilung des Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater oder eine Notarin.